Según el último informe de Exceltur, han desaparecido 15.963 plazas en viviendas turísticas en las principales ciudades españolas, dejando el total en 366.375. En España hay aproximadamente 27 millones de viviendas, por lo que el 1,36 % corresponde a viviendas turísticas.

De todas maneras, esta es una lectura sesgada porque cada zona debe analizarse de forma independiente. En zonas turísticas como Arona, Marbella, Oliva o Denia se encuentran proporciones entre el 8% y el 23%. En los últimos años, los pisos turísticos se han convertido en la excusa favorita de un debate sobre la vivienda del que la política se ha apoderado.

Internet abrió la puerta a los datos, pero también a una tormenta de propaganda donde todos opinan, toman partido y disparan sin apuntar.

Y así, un problema que afecta a todos se convierte en un balón al que todo el mundo da patadas, en un partido donde todos pierden, incluso el árbitro, que fracasa en su misión suprema de preservar el orden y la justicia.

En el discurso público todo se mezcla y todos se embisten, mientras cada bando se ocupa de señalar las vergüenzas del otro sin detenerse un segundo a mirar las propias.

Resulta curioso lo poco que se habla de la presión demográfica en las grandes ciudades españolas, que han recibido, según fuentes consultadas, más de 2,6 millones de nuevos habitantes en pocos años (principalmente en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga) sin que se haya construido ni una tercera parte de las viviendas necesarias para acogerlos.

Resulta pertinente acoger con normalidad la llegada de quienes se establecen en España con la voluntad de contribuir al desarrollo colectivo y participar en la construcción del futuro común. Sin embargo, persisten silencios en torno a los factores estructurales que explican la escasez de vivienda, así como respecto al papel que desempeña la agenda urbana en este contexto.

Esta omisión puede entenderse en un entorno donde el debate público se encuentra condicionado por la confrontación ideológica, más próximo a la lógica de bloques enfrentados que al propósito real de abordar y resolver los desafíos existentes.

Determinadas narrativas, como las asociadas a la concesión de Golden Visa, se han repetido de forma mecánica sin un análisis riguroso de los datos disponibles. La realidad estadística, pese a ser más accesible que nunca, continúa generando escaso interés general, probablemente porque no responde a la lógica de impacto inmediato que domina en la actualidad.

En última instancia, los hechos objetivos definen el mundo tal como es, no como se desearía que fuese. Y quizás sea precisamente esa aceptación, por incómoda que resulte, la que permite sostener la convivencia en un país de casi cincuenta millones de personas sin que se resquebraje su equilibrio interno.

Un dilema urbanístico que va más allá del crecimiento poblacional

Antes de abordar las cifras, conviene plantear algunas cuestiones de fondo: cuando se produce un aumento tanto de la población como del turismo y, al mismo tiempo, el ritmo de construcción de vivienda no se incrementa en la misma proporción, el foco del problema no reside únicamente en la llegada de nuevos residentes, sino en la ausencia de una planificación suficiente para dar respuesta habitacional a esa demanda creciente.

En paralelo, se han adoptado decisiones estratégicas orientadas a limitar la expansión de las principales ciudades, con el objetivo de evitar una concentración excesiva en determinados núcleos urbanos y de promover una distribución territorial más equilibrada. Sin embargo, esta línea de actuación apenas se aborda en los espacios de debate público, donde su tratamiento resulta fragmentado o directamente inexistente.

Este silencio puede explicarse por la complejidad del asunto, ya que implicaría abrir una reflexión sobre los criterios que determinan el acceso a determinadas zonas del territorio, especialmente aquellas más demandadas para residir.

Antes de entrar en el análisis detallado de los datos, resulta necesario establecer una premisa metodológica: el propósito de este texto no es posicionarse desde una óptica política, sino contribuir a una lectura más precisa del contexto. El objetivo no es alinearse con ningún enfoque ideológico, sino ofrecer una interpretación basada en información verificable, imprescindible para una toma de decisiones responsable.

El impacto real del turismo en el mercado residencial

En la actualidad, diversas fuentes estiman que la Comunidad de Madrid acoge de media a unos 145.000 turistas internacionales, una cifra que representa un incremento aproximado del 15 % respecto a 2019. Asumiendo que la mayor parte de esta afluencia se concentra en la capital, este volumen supone un aumento relativo del 0,56 % sobre la población de la ciudad y del 0,27 % sobre el conjunto de la Comunidad.

Durante el mismo periodo, el precio del metro cuadrado en Madrid capital ha experimentado una evolución notable, pasando de 2.962 euros en 2019 a 4.886 euros en la actualidad. Este incremento, cercano al 65 %, se ha convertido en uno de los principales argumentos dentro del debate sobre el acceso a la vivienda. Sin embargo, la comparación de ambas magnitudes pone de relieve una desproporción evidente entre el crecimiento relativo de la población flotante y la intensidad del encarecimiento inmobiliario.

A esta ecuación se suma el aumento de las viviendas destinadas al uso turístico. En la actualidad se calcula que operan en Madrid unas 16.335 viviendas turísticas, lo que equivale aproximadamente al 1,07 % del parque residencial de la capital. En 2017, esta cifra se situaba en torno a las 8.100 unidades, lo que implica un crecimiento acumulado del 0,52 % sobre el total de viviendas desde entonces.

En paralelo, y según datos de Tinsa, el precio medio de la vivienda ha pasado de 2.391 euros por metro cuadrado en 2017 a 4.886 euros en la actualidad, lo que supone un incremento del 104 %. La comparación entre la evolución del número de viviendas turísticas y la duplicación del precio por metro cuadrado evidencia un desfase significativo entre ambas variables.

Este contraste invita a replantear el peso real que determinados factores tienen en la escalada de precios, así como a considerar otros elementos estructurales que influyen de manera más determinante en la tensión del mercado residencial madrileño.

Crecimiento demográfico sostenido sin respuesta urbanística equivalente

Desde 2017, la Comunidad de Madrid ha registrado un aumento poblacional estimado en 655.000 personas, lo que representa un incremento del 10 %. En términos más recientes, desde 2019, la cifra asciende a 475.000 nuevos residentes, lo que equivale a un crecimiento del 7 %. En un entorno marcado por la baja natalidad, esta evolución se explica, en gran medida, por la llegada de personas procedentes de otros territorios.

En el caso específico de la ciudad de Madrid, los datos apuntan a una variación similar. Entre 2017 y 2025, la población ha pasado de 3.182.981 a 3.506.730 habitantes, lo que supone un crecimiento de 323.000 personas, también un 10 %. Si se toma como referencia el periodo 2019‑2025, el incremento se sitúa en torno a las 240.600 personas, es decir, un 7 % más en apenas seis años.

Excluyendo los años 2020 y 2021, debido al parón migratorio provocado por la pandemia, se observa una tendencia estable con un promedio de crecimiento de 60.000 personas al año en la ciudad de Madrid. En el conjunto de la Comunidad, el aumento medio anual ha sido de aproximadamente 118.550 personas, con algunos ejercicios superando los 150.000 nuevos habitantes.

Estas cifras, obtenidas a partir de fuentes oficiales, podrían quedarse cortas si se consideran fenómenos como el subregistro o la movilidad no reflejada en los padrones administrativos. En cualquier caso, la magnitud del crecimiento evidencia una presión constante sobre las infraestructuras, los servicios y, de forma particular, sobre el mercado residencial. Este volumen sostenido de demanda habitacional contrasta con la capacidad limitada del mercado inmobiliario para absorberla en tiempo y forma.

El desajuste estructural entre población y parque inmobiliario

Entre 2017 y 2024, el parque de viviendas en la Comunidad de Madrid ha crecido en 83.223 unidades, lo que supone una media anual de aproximadamente 11.889 nuevas viviendas. Este ritmo de construcción se encuentra muy por debajo del necesario para responder al crecimiento poblacional experimentado en el mismo periodo.

Considerando que la media de ocupación en la Comunidad de Madrid es de 2,59 personas por hogar, se estima que desde 2019 habrían sido necesarias unas 45.800 viviendas adicionales cada año para alojar al conjunto de la población que se ha incorporado al territorio. Sin embargo, durante ese periodo, el incremento real ha sido de unas 16.234 unidades anuales, lo que representa en torno a un tercio de lo requerido.

Las estimaciones más conservadoras sitúan el déficit actual de vivienda en la Comunidad de Madrid en torno a las 150.000 unidades. Esta brecha refleja no solo un problema de planificación, sino también la ausencia de capacidad operativa —tanto en términos de recursos humanos como de materiales— y la falta de una respuesta legislativa que permita afrontar esta necesidad estructural de manera eficaz.

La relación entre el crecimiento demográfico y el parque inmobiliario resulta elocuente: mientras que la población ha aumentado en más de 655.000 personas desde 2017, el número de viviendas apenas ha crecido en 83.000 unidades. Si se mantuviese la proporción media de 2,59 personas por hogar, el parque inmobiliario debería haberse incrementado en unas 252.000 viviendas para conservar el mismo equilibrio que existía a comienzos del periodo.

Este desfase de aproximadamente 170.000 viviendas ilustra con claridad la dimensión del problema y su carácter acumulativo. La demanda no satisfecha se traduce en presión sobre los precios, dificultades de acceso y una creciente tensión social en torno a la vivienda como bien básico.

Las cuentas que no salen en el debate sobre vivienda

Pese a la contundencia de los datos, estos no ocupan un lugar central en la discusión pública sobre el acceso a la vivienda. La narrativa dominante continúa centrando la atención en aspectos como el turismo o las viviendas de uso vacacional, mientras que el desequilibrio estructural entre población y parque inmobiliario permanece en segundo plano.

Entre 2017 y 2024, se han sumado unas 8.200 viviendas turísticas al mercado madrileño. En paralelo, la Comunidad de Madrid ha registrado un aumento de más de 650.000 personas y la capital, más de 320.000. Durante ese mismo periodo, el turismo internacional ha supuesto una variación demográfica estimada en torno al 0,56 % de la población local.

Los datos disponibles permiten concluir que el volumen de viviendas turísticas añadidas es proporcionalmente muy inferior al incremento poblacional acumulado, lo que sitúa el foco del problema en la escasa capacidad constructiva del periodo. Con solo 83.000 viviendas nuevas construidas para acoger a más de 650.000 personas, la presión sobre el mercado ha sido inevitable.

Una visión fundamentada en datos y experiencia

Emilio José Delgado Saguar, fundador de Saguar Real Estate, anuncia el inicio de una nueva serie de contenidos en los que compartirá el conocimiento acumulado tras años de estudio y trayectoria profesional, con el objetivo de aportar claridad al análisis del mercado de la vivienda en España. La propuesta se fundamenta en una premisa clara: solo comprendiendo a fondo lo que sucede, es posible tomar decisiones acertadas.

Saguar Real Estate es una boutique inmobiliaria de carácter familiar fundada en 2019 por los hermanos Emilio y Patricia Delgado Saguar en homenaje a su abuelo José Saguar. La empresa adopta como principios rectores la honestidad, el respeto, el compromiso, la cultura del esfuerzo y la generosidad.

Con una clara especialización en la compraventa de viviendas en Las Rozas, Torrelodones, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte y otras zonas del noroeste madrileño, así como en enclaves prime de la capital como el Barrio de Salamanca, Chamberí y Chamartín, Saguar Real Estate presta un servicio basado en la excelencia, la cercanía y la ética profesional.

Con más de 23.000 horas de experiencia acumulada, 160 operaciones cerradas con éxito y 164 valoraciones de cinco estrellas, el 63 % de sus ventas proviene de recomendaciones directas de antiguos clientes. Su enfoque va más allá de la transacción: cada asesoramiento se plantea como si se tratara de una operación personal.

El compromiso de Saguar Real Estate con la transparencia, la colaboración justa, la seguridad jurídica y el respeto a todas las partes involucradas define una forma de ejercer el trabajo inmobiliario que no se limita al apellido de la marca, sino que expresa una manera coherente de estar en el mundo.

Más información en su página web.